昨天（8月22日）起，央行开始实行上调后的新利率。记者在几家银行看到，关于加息的文件已贴出。而在银行大厅除了办理和咨询转存的市民增加外，还有部分市民在咨询房贷还款的事宜。深发展银行工作人员在给记者算账后发现，按照购房贷款30万元、20年期的等额本息的还款方式计算，即使仍执行优惠利率，明年起月还款额要比今年至少增加成本106.44元，一年多花1000多元（见表1）。 

同样多次加息后，公积金与商贷的利率差再次加大，优势更为突出。链家地产市场部研究人士介绍，如贷款额30万元、期限20年，在月还款方面，使用公积金贷款每月可比商贷的优惠利率少237.17元，累计节省利息56920.8元；如果与商贷的基准利率相比，公积金月供少441.3元，利息节省达到105912元（见表2）。 

【后市分析 】 单纯加息难撼刚性需求 

本市（北京市）商品住宅成量热季不热，甚至连续出现多个“黑色星期天”，凸显价格对需求的抑制作用以及供应量的不足。昨日（8月22日）央行执行年内第四次加息，此举是否会让房地产市场的成交状况雪上加霜？多位市场分析人士认为，尽管四次加息合力抬高了购房人的还款金额，但单纯依靠加息手段难以削减需求量和成交量，房地产市场的价格现状不会因此受到撼动。 

“我爱我家”副总胡景晖分析认为，需求量之所以不会受到加息的影响。首先，从市场供应角度看，当下开发商的融资渠道越来越多样化，对于银行开发贷款的依存度有所降低。因此仅靠加息难以抑制开发商的投资热情，也就难以削减市场中可供选择的产品数量。 

其次，从购房者的角度来看，根据“我爱我家”市场研究中心对今年前三次加息的跟踪分析，自住型购房人在迅速攀升的房价前并没有因为加息而延缓购房计划，而只会去选择一些低总价的中小户型，尽量减少贷款量。而寄希望于房价上涨获利的投机型买家，只要房价上涨的幅度能够满足投资预期，加息后每个月几十元钱的额外负担，几乎可以忽略不计。 

再次，根据“我爱我家”市场研究中心对今年前三次加息的跟踪分析，已持有房产的按揭中业主在连续加息后，出现了一些二手中高档大户型的抛盘现象。其主要原因是近几年租金平稳，而连续加息导致买家投资回报率有所下降，于是他们选择在房价高涨阶段套现获利转换投资形式。但是，由于这部分房源数量很少，并不能有效满足市场需求，因此对市场整体价格和供求现状也难有撼动。 

胡景晖认为，单纯的加息对房地产市场的调控已经“失灵”。“要改变整体供求现状、平抑房价、满足广大中低收入阶层的居住需求，必须采取综合手段。例如通过尽快开征物业税、减少二手房流通环节税费等调控手段，释放存量房市场能量，迅速而有效地增加供给，平抑房价。” （记者 杨舒萌） 

频繁加息动摇投资客“拿房”信心 

中大恒基市场总监付严分析认为，对于部分已经购房用来投资的业主，由于房价上涨已到达高位，而房屋租金整体上涨水平比较慢，加息后其资金占有成本会进一步增加，所以部分投资的业主将选择出售手里持有的房产，这将增加二手房的房源供给，缓解二手房房价过快上涨的势头。 

“尤其是2002年以后购买高档公寓作为投资用途的消费者，央行的多次加息使其收益越来越难保证，甚至月还款额已经超过月租金，尤其是贷款50万元以上购买房产的投资者。目前北京高档公寓的出租率以及空置率高达四成，其中贷款购买比例占到八成以上，加息后，这部分投资者持有房产的信心会下降，在今后一段时间内有出售房产的可能性。”付严说。 

【投资分析】 房产年增值超1.4%投资客有赚 

如果贷款50万元，对一套支出成本在80万元、面积在60平方米的市中心房产进行投资，贷款期限为20年，那么以等额本息的方式还款的总额为971119.15元，需要负担的利率总额为471119.15元；以等额本金的方式还款的总额为879575.00元，需要负担的利率总额为379575.00元。也就是说，平均每年所需负担的利率最少为18978.75元，故该套房产的每年出租回报率如下： 

假设家具、家电的购置和装修花费共投入5万元，那么该套房屋的投入总成本共计85万元。根据市场规律，设定扣除房屋维修以及房屋空置期1个月，60平方米的房屋月租金大致为1600元的平均值，根据公式“年投资回报率=月租金×出租月数÷总投资金额×100%”，可得该套房屋每年的投资回报金额为1600×11=17600元，投资回报率为1600×11÷850000×100%=2.07%。每年的租金收益仍不足以补足等额本金贷款所要额外支付的利率，相差1378.75元。 

由于30万元资金存入银行1年期所获利息是10260元，也就是说，当每年房产升值额度等于每年收入支出差+存款1年所获得的利息=1378.75+10260=11638.75元时，才能达到与存入银行同等的收益。因此，只有当房产平均每年增值幅度≥每年房产升值额度÷投资总金额×100%=1.4%时，才能达到与存入银行相平衡。 

“千万家”市场分析人士认为，持续加息和租售比值的过高，已大大削减了投资的回报率。如上述，投资者要承受每月4046.33元的高额月供，从而大大减慢了投资回笼的速度。持续加息政策使未来投资者面临的信贷压力加大，且两限房、经济适用房和廉租房等一系列保障性住房的筹建，小户型的集中入市，都将会逐渐缓解供需失衡的情况。如此看来，重要投资风险将体现在5年以上。


 
 
专业代理本小区物业，有需要请联系马先生。811 987 90

21世纪顺腾加盟店本公司专注于成都二手房中高端市场的租赁和销售业务，绝对专业，值得信赖。
本公司最新房源
雅典国际  183平               168万             精装        4*2*2*2  （无税）
雅典国际  153平               168万             精装        3*2*2*2
雅典国际  155平               153万             中装        3*2*2*2
粼江峰阁  211平               185万             精装        4*2*2*2
粼江峰阁  143平               128万             精装        3*2*2*2
中海格林威治    178平（带一大车位）    195万    豪装        4*2*2*2   全面临河  视野极好
中海格林威治    163.5平       130万             毛坯        4*2*2*2   临河
星河名都  150平               125万             豪装        4*2*2*2   
星河名都  108平               105万             精装        3*2*2*2
莱茵河畔  175平               125万             毛坯        4*2*2*2
万高都市欣城    183平         135万             精装        5*2*2*2  （龙江路小学旁）
曼哈顿自然派    142平         105万             全装        3*2*2*2
万高都市欣城    183平         135万             精装        5*3*2*2
晶蓝半岛  133平               120万             请水        3*2*2*2   对泳池，中庭
晶蓝半岛  135平               110万             请水        3*2*2*2 
蜀都花园  111.9平（带10万车库）  95万           精装        3*2*2*2   对中庭             
万科城市花园    175.45平      158万             豪装（带全家电）  4*2*2*2  （双证） 2跃3
万科城市花园    137平         120万             毛坯        3*2*2*2   （无税）
天府长城一期    124平         88万              请水        3*2*2*2   对中庭
世纪城天鹅湖    200平         155万             请水        3*2*2*2
临江路8号苑     145平         95万              简装        4*2*2*2  6跃7 （龙江路小学旁）
天府名居        111平         68万              清水        3*2*2*2
名都苑          128平         95万              精装        3*2*2*2  对中庭
西城映画        254.5平       220万             清水        4*3*3*3  1跃2
溢阳绿城        158.66平      105万             清水        4*2*2*2  6跃7

小户型：
现代城    70平                62万              精装        2*2*1*1  
凯莱国际  88.8平              65.8万            清水        2*2*1*2   2楼（最好户型）总6楼
凯莱国际  76平                62万              清水        2*2*1*2
凯莱国际  73平                55.5万            清水        2*2*1*1   
凯莱国际  75平                65万              全装        2*2*1*2
凯莱国际  62.3平              47.8万            毛坯        1*1*1*1
锦宏骏苑  75.41平             63.5万            简装        2*2*1*1
时代100   60.4平              50万              中装        1*1*1*1
时代100   63.6平              61万              豪装        1*1*1*1   临河
临江路9号 56平                40万              清水        2*2*1*1  （龙江路小学旁）
第一城    42平                33.5万            精装        标间
世纪城天鹅湖   50平           43万              精装        标间 
世纪城天鹅湖   80平           63万              毛坯        2*2*1*2
御府花都  94平                71万              毛坯        2*2*2*2
鹭岛国际2期    97.77平        82万              毛坯        2*2*1*2
东润风尚   82平               54万              精装        2*2*1*2

别墅：
河滨印象  239.6平             440万             豪装        联排 （地下休闲厅） 南北
河滨印象  238平               440万             豪装        联排                南北 
康郡      392平               620万             豪装        2联排打成一套  龙头位  南北
康郡      256平               350万             精装        联排                东南 
三利宅院  330平               430万             毛坯        独栋 4个车位        南北  
三利宅院  266平               350万             清水        联排                东南
华楠半岛  450平               580万             毛坯        独栋                南北
领袖别墅  420平               840万             毛坯        独栋                南北
领袖别墅  528平               1056万            毛坯        独栋                南北
城市别墅  433平               500万             豪装        独栋                南北 
武侯别墅  330平               500万             豪装        独栋                南北
国色天香  300平               280万             毛坯        独栋
              
写字楼：
冠城广场  578平               532万             精装       视野开阔 （3套一工578，可单卖）
城市之心  250平               305万             精装   
国航大厦  1754平（整层）      2760万            毛坯   10楼 带320平平台花园 
  
   财富热线    小杨     15982825362    
    21世纪不动产为您服务！

哈哈。。。好贴快占位子！