前言：
房地产一向被认为是虚拟经济，它挟持了大量社会资金，侵占了大量银行贷款额度，榨干了百姓的积蓄甚至上一辈的棺材本。所以，经济下行/实体经济不振皆归罪于房地产，因为它挤压了资金流向实体经济，从而脱实向虚；百姓在高房价面前焦虑不安/压力重重，毫无幸福感可言，也是因为房地产，当年温总理还告诫地产商“要流道德的血液”。
房地产/高房价成了万人憎恨的罪大恶极者。无人去追究这些想法背后的逻辑对错，因为这都是大家亲眼所见，并有着切肤感受。
可摈弃感情的起伏波动，以更冷静/理性的角度去思考剖析背后的真相，或许事实跟想象的还有一定差距：房地产确实是资金密集型行业，但不能简单的将其归入虚拟经济的行列。
来源：米筐投资（ID：mikuangtouzi）
作者：A先生
实体经济和虚拟经济
实体经济和虚拟经济没有清晰明确的界定（线上的就是虚拟经济，线下的就是实体经济？那淘宝卖商品和店铺卖商品不都促进了制造业的生产？），也不能简单的说哪个对经济更有害或更有益（没有金融业的资金融通，制造业的建厂/研发/销售/员工食宿安置等如何解决？），更不能随意的以创造价值的大小来判断其重要性（金融业单位创造的价值要远大于制造业，要不怎么各个城市都要发展金融中心呢？可没有强大的实体经济，金融业又为谁服务呢？）。
可在大家的观念里，应以实体经济为重，它创造着看得见摸得着的商品，虚拟经济更多的是服务，可在GDP的统计里，它却包含着商品和服务。
按照我们普遍的观点，实体经济和虚拟经济的区别大致如下：
实体经济通常指制造业，有原材料的消耗，雇佣大量的工人，产出的是具体商品，当然也包括实体经营的店铺。
虚拟经济通常指以金融业（银行/证券/信托/保险等）为代表的资金/资源分配的行业，不存在有形的商品，确切的说是一种服务。
二者的关系几乎是相辅相成，协调发展的：实体经济的强大产生了对虚拟经济的需求，虚拟经济的发展以实体经济为根基，并对实体经济起到促进作用。
如果回到房地产，我们会发现它牵涉到上游钢铁/水泥/玻璃/管道等众多原材料行业，及下游装修（建材）/家具/电器/布艺等众多轻工业行业，一个房地产业能带动数十个产业的发展，并且房地产业也是建造实实在在的住房啊，你还能简单的把房地产归类为虚拟经济吗？从这个角度看，房地产是彻底的实体经济。
如果以高房价泡沫破裂引发金融系统风险为出发点，非要把房地产归类为虚拟经济的话，那二手房会更偏向于虚拟经济——它只是以房产为媒介的财富在买卖间的转移支付，本身不创造新的商品，虽然也会促进一些实体经济（主要是下游的装修建材/电器/家具等）的发展，但能量有限。
房地产对GDP的贡献
GDP是指一个国家或地区在一定时期（通常1年）内所有最终产品和服务的市场价值总和，也就是说它不仅包含有形的商品，还包含无形的服务。
GDP的统计方法有三种：生产法——以投资投入为统计口径；支出法——以最终消费为统计口径；收入法——以收入盈利为统计口径，三种统计方法相互印证，而得出最接近实际的GDP数值。
我们通常认为房地产挤压了实体经济进而拉低了GDP增速，实体经济的低迷是否归罪于房地产我们暂且不论（详情点击之前推送过的《钱为什么进不了实体经济？》一文），如果从统计数据上看，房地产却真切的成了国民经济的支柱。
通过统计局的公开数据，我们大致管窥到房地产对GDP的贡献。
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由表可知，在房改开始的1998年，不管以哪种GDP统计方法来看，房地产对GDP的贡献都很小，不到5%，可随后其贡献越来越大，直至2005年，其贡献占比9%左右。此后一直稳步上行（在2008年全球金融危机时有所停滞），直至2016年达到近15%的比重。试问，有哪一个行业在长达10年的时间里能影响GDP产出的十分之一（实际上其下游的影响并没体现出来，如装修/家具/电器等）?
房地产对经济的拉动快速高效、简单粗暴，也因此，每一次经济下行趋缓时，政府都会通过刺激地产进而刺激经济，如2008年、尤其是2014年对房地产消费的鼓励支持。现在也很难分清到底是房地产低迷拖累了经济，还是经济低迷影响了房地产，可如果从上表数据看，房地产确实与GDP水乳交融在了一起，还是上文说的，房地产关联上下游数十个实体行业，它的不景气相当于牵一发而动全身。
二手房更偏向虚拟经济
与新房的上下游长产业链相比，二手房产业链更短，其影响的行业有限（也就是装修/电器/布艺等行业，可这些也不是必需的），且在交易过程中并没有更多商品（新房）的产生，只是存量房所有权的转移，对应的是存量财富在买卖双方间的转移支付。
二手房价的上涨，无非是资金的简单堆砌，后来者用更多的钱去接盘上家的房产并助推房价节节高升，所以二手房更偏向于虚拟经济。
房地产要算作虚拟经济，最起码得有几个条件：
1、我国城市化进程结束，绝大多数的国民都居住在城市；
2、房地产交易以存量房为主，类似筹码在不同人之间的交换；
3、房地产的金融属性很强，资产证券化（如Riets等）水平很高。
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房地产究竟是不是虚拟经济？这是我看过最靠谱的分析！
前言：
房地产一向被认为是虚拟经济，它挟持了大量社会资金，侵占了大量银行贷款额度，榨干了百姓的积蓄甚至上一辈的棺材本。所以，经济下行/实体经济不振皆归罪于房地产，因为它挤压了资金流向实体经济，从而脱实向虚；百姓在高房价面前焦虑不安/压力重重，毫无幸福感可言，也是因为房地产，当年温总理还告诫地产商“要流道德的血液”。
房地产/高房价成了万人憎恨的罪大恶极者。无人去追究这些想法背后的逻辑对错，因为这都是大家亲眼所见，并有着切肤感受。
可摈弃感情的起伏波动，以更冷静/理性的角度去思考剖析背后的真相，或许事实跟想象的还有一定差距：房地产确实是资金密集型行业，但不能简单的将其归入虚拟经济的行列。
来源：米筐投资（ID：mikuangtouzi）
作者：A先生
实体经济和虚拟经济
实体经济和虚拟经济没有清晰明确的界定（线上的就是虚拟经济，线下的就是实体经济？那淘宝卖商品和店铺卖商品不都促进了制造业的生产？），也不能简单的说哪个对经济更有害或更有益（没有金融业的资金融通，制造业的建厂/研发/销售/员工食宿安置等如何解决？），更不能随意的以创造价值的大小来判断其重要性（金融业单位创造的价值要远大于制造业，要不怎么各个城市都要发展金融中心呢？可没有强大的实体经济，金融业又为谁服务呢？）。
可在大家的观念里，应以实体经济为重，它创造着看得见摸得着的商品，虚拟经济更多的是服务，可在GDP的统计里，它却包含着商品和服务。
按照我们普遍的观点，实体经济和虚拟经济的区别大致如下：
实体经济通常指制造业，有原材料的消耗，雇佣大量的工人，产出的是具体商品，当然也包括实体经营的店铺。
虚拟经济通常指以金融业（银行/证券/信托/保险等）为代表的资金/资源分配的行业，不存在有形的商品，确切的说是一种服务。
二者的关系几乎是相辅相成，协调发展的：实体经济的强大产生了对虚拟经济的需求，虚拟经济的发展以实体经济为根基，并对实体经济起到促进作用。
如果回到房地产，我们会发现它牵涉到上游钢铁/水泥/玻璃/管道等众多原材料行业，及下游装修（建材）/家具/电器/布艺等众多轻工业行业，一个房地产业能带动数十个产业的发展，并且房地产业也是建造实实在在的住房啊，你还能简单的把房地产归类为虚拟经济吗？从这个角度看，房地产是彻底的实体经济。
如果以高房价泡沫破裂引发金融系统风险为出发点，非要把房地产归类为虚拟经济的话，那二手房会更偏向于虚拟经济——它只是以房产为媒介的财富在买卖间的转移支付，本身不创造新的商品，虽然也会促进一些实体经济（主要是下游的装修建材/电器/家具等）的发展，但能量有限。
房地产对GDP的贡献
GDP是指一个国家或地区在一定时期（通常1年）内所有最终产品和服务的市场价值总和，也就是说它不仅包含有形的商品，还包含无形的服务。
GDP的统计方法有三种：生产法——以投资投入为统计口径；支出法——以最终消费为统计口径；收入法——以收入盈利为统计口径，三种统计方法相互印证，而得出最接近实际的GDP数值。
我们通常认为房地产挤压了实体经济进而拉低了GDP增速，实体经济的低迷是否归罪于房地产我们暂且不论（详情点击之前推送过的《钱为什么进不了实体经济？》一文），如果从统计数据上看，房地产却真切的成了国民经济的支柱。
通过统计局的公开数据，我们大致管窥到房地产对GDP的贡献。
1484966169424327.png
由表可知，在房改开始的1998年，不管以哪种GDP统计方法来看，房地产对GDP的贡献都很小，不到5%，可随后其贡献越来越大，直至2005年，其贡献占比9%左右。此后一直稳步上行（在2008年全球金融危机时有所停滞），直至2016年达到近15%的比重。试问，有哪一个行业在长达10年的时间里能影响GDP产出的十分之一（实际上其下游的影响并没体现出来，如装修/家具/电器等）?
房地产对经济的拉动快速高效、简单粗暴，也因此，每一次经济下行趋缓时，政府都会通过刺激地产进而刺激经济，如2008年、尤其是2014年对房地产消费的鼓励支持。现在也很难分清到底是房地产低迷拖累了经济，还是经济低迷影响了房地产，可如果从上表数据看，房地产确实与GDP水乳交融在了一起，还是上文说的，房地产关联上下游数十个实体行业，它的不景气相当于牵一发而动全身。
二手房更偏向虚拟经济
与新房的上下游长产业链相比，二手房产业链更短，其影响的行业有限（也就是装修/电器/布艺等行业，可这些也不是必需的），且在交易过程中并没有更多商品（新房）的产生，只是存量房所有权的转移，对应的是存量财富在买卖双方间的转移支付。
二手房价的上涨，无非是资金的简单堆砌，后来者用更多的钱去接盘上家的房产并助推房价节节高升，所以二手房更偏向于虚拟经济。
房地产要算作虚拟经济，最起码得有几个条件：
1、我国城市化进程结束，绝大多数的国民都居住在城市；
2、房地产交易以存量房为主，类似筹码在不同人之间的交换；
3、房地产的金融属性很强，资产证券化（如Riets等）水平很高。
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