2008年看国际城南

 ——近三年城南区域板块市场发展趋势

一、城市发展规划

(一)总体规划情况：

规划范围：以火车南站作为起点往南，以人民南路为轴线，两个主要的板块站南组团与大源组团，贯通整个人民南路南延线直到末端，我们通常把这一区域称为国际新城南。高新区是整个国际新城南的核心。

规划性质：发展行政办公、科技商务、商贸金融、生活居住及高新技术产业，建设为信息化、生态型、综合性新城区。

目前规划建设目标：新城南的发展实际上还是从北往南，第一块是站南组团，第二块是高新国际广场，接下来有行政文化中心、会展中心、总部商务基地、总部商务和科技中心等。

根据该规划，未来的国际新城南定位，将不仅仅是成都副中心，而是城市新中心、现代化新城区，将会有50多万居住人口、60多万就业人口，具体规划为“两中心两基地一住区”：

行政办公中心、创新研发中心、区域总部基地、现代服务基地、宜居人文住区，将撑起城市新中心；

国际新城南将创建世界一流高科技园区，仅天府软件产业园预计将形成约1000万平米软件研发及科技创新硬件设施区域；

新城南未来住宅开发拟以11、12层的中小高层为主，同时适度提升公共用地的开发强度和力度；

(二)各片区的规划

1.高新区的规划发展

交通规划：而按照道路的不同功能，高新区将交通性、生活性的道路进行划分，具体做法将是纵向做道横向做街，以完全满足新城区的出行生活需要。据初步规划，这个区域将会有30万个停车位满足需求。

在加强道路规划的同时，高新区还将建立一个比较完整和完善的公共交通服务体系，以提高新区居民出行的便利程度。这个地区按成都市的总地规划安排有四条交通线来支撑其巨大的交通需求。在路面的公共交通里面，设施了两条环线，一条主环线，一条次环线，通过两环线的形成和沿途站点的形成，尽最大可能在500米的范围内，通过步行都可以到达一个比较方便和就近的公交站点。步行交通也是城市生活不可缺少的构成，所以对这一块的步行交通也作了安排地结合绿地、公共中心和商业街形成几个步行交通的体系和网络。

2.站南与大源组团的规划

建设目标有以下四点：

第一是要建设成为一个可持续发展区域，主要的内涵包括保护原生态资源，尊重人脉等。

第二是要新鲜有活力。这一条主要考虑是以人为本，挖掘特色、塑造怡人的城市空间，构筑丰富的城市生活。

第三是丰富和多样化。主要的实施手段是土地使用功能的复合性，尽量避免土地功能的非常生硬和严格的区分。要体现出风貌的多样化，在现代建筑风貌总体控制之下的多样化。

第四就是精明高效。一方面是要节约土地资源，一味的低容积率或高容积率都不是城市发展的最好方式；一方面就是要塑造合理的交通，提供步行的街道；还有就是要保持较高的建设档次。公共用地也适当提升开发强度和力度，来构筑整个城市空间形态。

同时，新城南还将在居家商业配套方面进行着力打造，将形成纵横相连的多个商业带，以满足整个新城区的需要。在社区商业服务方面，则考虑了九个组团性社区中心，每个中心以500米、800米的服务半径来覆盖整个城南居住区的范围，以保证今后日常性的服务场所、超市等都在步行范围之内。

3.人民南路科技商务区（SBD）的规划

人民南路科技商务区（SBD）是锦江河畔至火车南站的沿线区域，连接中央商务区（CBD）与城南行政新区的重要经济轴线，全长4.2公里。规划定位为以商务功能为核心的片区，预计3年至5年内，通过地产开发、招商等，使SBD集金融、商务、科技、文化等功能于一体，重点打造商务酒店组团、核心商圈、商务居住组团三个商圈。未来两年内，人民南路商务区要规划建设不少于10座、共100万平方米的星级酒店和高档写字楼、商务楼。

4.领事馆区的规划

新规划的领事馆区占地300亩左右，建筑群将以欧式风格为主。在未来的领事馆建筑区，将形成相对集中的外籍人士居住区和类似北京三里屯的酒吧一条街，与南延线三大商业带并列，并成为城南副中心的特色商业带。

二、土地市场分析

(一)近三年城南土地市场交易分析

1.整体交易情况

2005年-2007年，城南范围内通过招拍挂形式成交土地共计74宗，共计3511亩。根据规划容积率和其他条件初步预算可开发面积为825万㎡，其中商住用地成交39宗，总成交面积2336.48亩，约占近三年城南区域总成交面积的66.55%，可开发建筑面积约为582万㎡；商业用地成交35宗，总成交面积1175.12亩，占近三年城南区域总成交面积的33.45%，其可开发建筑面积约为243万㎡。

2.年度交易分析

数据统计显示，2005年-2007年城南区域土地市场成交量呈逐年上升的趋势，尤其是2007年区域土地交易宗数和面积均出现明显放量，其中，成交土地面积1785.57亩，占到了近三年区域成交土地总面积的一半以上，与上年同比上升88.97%，而土地成交宗数也同比上升50%。

2005-2007年，城南片区商住用地共计成交39宗，数据显示区域商住用地成交面积2007年度增长明显，与2006年相比上升73.89%。

数据分析显示，2005-2007年城南商业用地的成交宗初和面积均呈现大幅上升的趋势，特别是2007年更为明显。城南商业用地的增加，有效的缓解区域部分地区商业配套不完善的形势，推动整个城南国际化的步伐。

2005-2007年城南土地价格基本呈直线上升的趋势，从2005年均价293万元/亩到2007年757万元/亩，两年时间城南土地价格增长了158.36%，年均增长79.18%。

(二)南延线土地市场

3.整体交易情况

2005-2007年，南延线沿线通过招拍挂形式成交土地共计49宗，总成交面积为2656.75亩，根据规划条件初步测算可开发建筑面积约为594万㎡；其中，商住用地成交20宗，成交面积1564.07亩，约占近三年沿线成交土地总面积的58.57%，可开发建筑面积约为377万㎡；商业用地成交29宗，成交面积1092.68亩，占沿线近三年成交土地总面积的41.43%，可开发建筑面积约为217万㎡。

4.年度交易分析

根据图示分析，2005-2007年南延线沿线土地成交量逐年攀升，到2007年沿线成交土地30宗，成交面积1640.93亩，超过了2005年、2006年两年成交量的总和，与2006年相比，2007年土地成交面积同比上升98.96%。

2005-2007年，南延线沿线成交商住用地20宗，其中2007年成交10宗，占近三年成交商住用地总数的50%，成交面积为948.22亩，占近三年商住用地总成交面积的60.63%。

2005-2007年南延线沿线成交商业用地共29宗，占沿线成交土地总量的59.18%，成交面积1092.68亩，年均增长速度184.86%，土地放量趋势明显。

2005-2007年南延沿线成交土地均价上涨速度非常快，至2007年沿线土地成交均价已达724万元/亩，与2005年相比整体均价上涨了544万元/亩，相比上升302.22%。

(三)南延线土地市场与城南土地市场对比分析

1.整体情况分析

2005-2007年，城南区域共计成交土地74宗， 3511亩，其中南延县沿线成交土地49宗，总成交面积为2656.75亩，分别占城南区域近三年土地成交宗数和面积的66.22%和75.67%。

2.交易特征

数据分析显示，城南区域土地成交量近三年来呈现逐年快速增长的趋势，而南延县沿线土地成交也随整个片区的成交放量而增长，特别是从06年开始，南延线沿线土地成交已成为城南片区土地交易的集中区域，到2007年，南延线沿线土地成交已占到整个城南片区总成交量的91.9%。

 根据图示分析，2005-2007年以来南延线土地成交价格上升趋势和幅度均非常明显，从2005年的180万元/亩到2007年724万元/亩均价，短短两年时间，区域土地价格上涨了302.22%，年均增长速度达到151.11%。从整体来看，南延线沿线土地主要集中在3环外，并且商业用地成交较多，因此区域价格要比整个城南区域均价低，但其差距则在逐年缩小，到2007年，南延线沿线土地成交价仅比城南土地均价低33万元/亩，而2005年则是113万元/亩。

(四)2007年南延线沿线土地成交分析

2007年，南延线沿线土地成交再度放量，全年成交土地30宗，成交面积1640.93亩，整体成交均价为724万元/亩，根据规划条件初步测算可开发建筑面积约323万㎡。其中，商住物业用地成交10宗，成交面积为948.22亩，成交均价为957万元/亩，可开发建筑面积约189万㎡，约占今年沿线成交土地可开发建筑面积的58.51%；另外，商业用地成交20宗，成交面积约为692.71亩，成交均价为405万元/亩，可开发商业物业面积为134万㎡。

三、商品房市场分析

(一)总体概况

南延线区域是成都南部发展的重点区域。该区域主要分为三大区域：人民南路2至3环区域、3环至绕城高速区域、绕城高速至华阳区域。

从2005年至今南延线楼盘供应总体状况来看，南延线的楼盘供应量在逐年上涨。近三年的供应情况为：2005年供应量最少，约为72.34万平方米；2006年供应量约为147.13万平方米；2007年供应量最多，约为149.77万平方米。

1.供应量分布情况

1)近三年整体供应量分布情况

2005-2007年南延线新增供应量约为369.23万平方米。绕城高速-华阳区域供应量所占比例最大，已经超过了整个南延线供应量的一半。

2-3环区域所占比例最少，约18.1%；3环-绕城高速区域约占30.31%。

2)2-3环供应量情况

近三年来南延线2-3环区域的供应量都在20-25万平方米之间，虽然2006年出现了波峰，但供应量也只有24.63万平方米。

3)3环-绕城高速供应情况

2005年3环-绕城高速区域没有出现新增供应量；2006年该区域供应量达到63.47万平方米；2007年有所下降，新增供应量约48.45万平方米。

4)绕城高速-华阳供应情况

2005-2007年绕城高速-华阳区域的新增供应量逐年递增；2007年该区域上涨幅度最大，供应量达到79.42万平方米。

2.价格走势分析

1)近三年价格整体价格走势

2005-2007年南延线新盘均价约为4607元/㎡；

近三年南延线新盘均价呈递增状态。2005-2006年价格走势比较平稳，2006-2007年价格出现了大副上涨。

2)2-3环价格走势

南延线2-3环区域从2005年到现在均价上涨了2402元/㎡，其中2006年的上涨幅度为12.03%，2007年上涨幅度为39.83%。

3)3环-绕城高速价格走势

2005年南延线3环-绕城高速区域没有新增楼盘，从2006年到2007年该区域价格上涨幅度为28.66%。

4)绕城高速-华阳价格走势

2005年-2007年南延线绕城高速-华阳区域价格出现了波动， 2006年均价有所下降，主要是由于楼盘品质所致，下降幅度为13.95%；但2007年该区域价格出现大副回升，上涨幅度为48.87%。

(二)近三年各年供应情况

1.2005年供应情况

5)区域分布情况

2005年南延线供应量约为72.34万平方米，分布在2-3环和绕城高速-华阳两个区域，绕城高速-华阳区域的新增供应量占到全年整个南延线供应量的71.95%。

6)价格分析

2005年南延线新盘均价为4000元/㎡；

2-3环区域均价比绕城高速-华阳区域高出390元/㎡。

7)建筑类别分析

从2005年南延线新盘的建筑形态来看，多层是市场供应的绝对主力，共占72%，其中包括花园洋房和普通住宅；电梯项目占20%，分为小高层和高层住宅；别墅项目占8%。

2.2006年供应情况

1)区域分布情况

2006年南延线供应量约为147.13万平方米，与05年相比整体翻了一倍，各区域供应量都有所上涨，并且多出了3环-绕城高速这块新开发区域。

新盘供应主要分布在3环-绕城高速和绕城高速-华阳两个区域。其中3环-绕城高速区域供应量最多，约占全年整个南延线供应量的43.14%；绕城高速-华阳区域的新增供应量约占40.11%；2-3环区域占16.74%。

2)价格分析

2006年南延线新盘均价为4145元/㎡，相比2005年上涨了145元/㎡；

3环-绕城高速区域均价最高，达到5000元/㎡；2-3环区域均价比2005年上涨510元/㎡；而绕城高速-华阳区域与2005年相比有所下降，降幅为537元/㎡，其原因是2005年该区域有独栋别墅的出现，使得均价有所抬高。

3)建筑类别分析

从2006年南延线新盘的建筑形态来看，电梯公寓有了突飞猛进的攀升，已经代替多层成为市场供应的绝对主力，共占73%。其中高层项目是市场供应的主体，占到50%，小高层占23%；而多层项目与2005年相比有大幅度下降，降低了45个百分点。

3.2007年供应情况

1)区域分布情况

2007年南延线供应量约为149.77万平方米，与06年相比增长了1.79%。绕城高速-华阳区域供应量出现大副上涨，约占全年整个南延线供应量的53.03%，成为2007年新盘供应量最多的区域。

由于市区土地资源有限，新开项目外移，2-3环和3环-绕城高速两个区域的供应量都有所下降。其中3环-绕城高速区域的新增供应量约占32.35%；2-3环区域的新增供应量仅占14.62%。

2)价格分析

2007年南延线新盘均价为5675元/㎡，相比2006年上涨了1530元/㎡，各区域均价与2006年相比均有明显上涨；

均价由内到外呈递减趋势，2-3环区域均价最高，达到6642元/㎡。与2006年均价相比，2-3区域上涨了1892元/㎡，成为上涨幅度最大的区域；3环-绕城高速环区域上涨1433元/㎡；绕城高速-华阳区域上涨1619。

3)建筑类别分析

从2007年南延线新盘的建筑形态来看，电梯公寓仍然是市场供应的绝对主力，而且在2006年的基础上继续上升了21个百分点，占到总体的94%，其中高层项目增加到64%，小高层占30%；而多层项目在逐年减少，仅占总体的5%；别墅项目也只有1%。

从2005年-2007年南延线新增供应项目来看，其建筑形态在逐年拔高，多层项目将逐渐退出舞台。