2008年3月市场月度报告

一、房地产市场宏观环境分析

1、房地产政策及其影响

建设部：建设规划应突出普通住房供应

尺度点评

2007年全国楼市疯狂上涨，虽然国家政策密集出台，在一定程度上抑制了房价的过快上涨，但房子还是让大多数人成为奢侈品，让许多购房者望而却步，因而国家为保障更多人有房可居，在2008年迎来了住房保障年，全国各地纷纷实施了住房保障计划，其中有很大部分是针对中低收入家庭买房困难的现状，加大了对廉租房、经适房的建设比例，且国家政府还加大了对这类房源资金的大力投入。

国土部：廉租经适两限房用地应占供地总量七成

尺度点评

国土部规定对廉租经适两限房用地供应必须占到供应总量的七成，这对于城市中低收入家庭来说，无疑是一利好消息，这将会大大解决他们的住房问题，进而维护社会稳定、有序发展。

住房和城乡建设部:正研究用物业税限制套型面积

尺度点评

住房和城乡部用物业税限制套型建筑面积有利于06年颁布的90/70政策的具体落实，而政府严格要求一定比例的房子要建成90平方米及其以下套型，并不主要是从经济效益上来考虑的，这条政策主要是为了多增加一些面向更广大群众的住房供应量，解决不同层次人群的住房问题，特别是近年来，房价的持续攀升，面对一套住房就是五六十万的总价来说，许多购房者只能望而却步，为解决大多数人的住房问题，政府对套型建筑面积的限制，一套房的总价也必将有所减少。另外除了套型限制之外，建设部还将努力从容积率上增加一些供应的规模。

而为了解决更多的住房问题，政府部门还应进一步做好抑制房价的措施，这两年中央政府和地方政府所采取的一些抑制房价的措施来看，也主要是经济的办法。行政的办法也有，但它是第二位的。房价不仅仅是供求两个方面的因素，还有一个人们心理预期的问题。因此除了增加供给，需求上也要在引导人们心理预期上努力采取措施。

存款准备金率再度上调0.5个百分点

尺度点评

此次准备金率上调，是决策层应对物价上涨和流动性过剩压力的必然选择，是为进一步落实从紧的货币政策要求，继续加强银行体系流动性管理，引导货币信贷合理增长。

而上调存款准备金率0.5个百分点，可回收流动性大约2100亿元人民币。此次调整后，普通存款类金融机构将执行15.5%的存款准备金率标准，再创历史新高，其累积效果对金融机构将进一步产生深远影响。

而“随着政策的连续出台，从去年起，我国一些中小金融机构已感受到流动性紧缩的压力，存款准备金率上调的累积效应正逐步显现。”

2、房地产市场动态

成都房交会前房源集中入市，二环内新上市房源多

尺度点评

众多新盘纷纷选择在3月份开盘，一方面是开发商想为即将到来的春交会预热、造势，想在春交会这个大舞台上“大展拳脚”，从而加紧了推盘的速度；另一方面多数楼盘选择在3月份开盘销售，是看见市场回暖迹象较明显，因而从多开发商纷纷在此加快了推盘速度，特别是位于三官堂1号的瑞升•望江橡树林放弃销控，将其一期2000多套房源一次性全部推出，并在当日开盘就销售了608套，，这足以表明楼市在近段时间的表现让开发商们对成都楼市的未来充满信心。

春交会二手房品牌中介集结2万余套房源一次推出

尺度点评

为方便购买二手房的购房者,届时将有33家成都品牌中介公司和相关机构参展，推出2万余条二手房房源信息，这无疑将为广大购房者提供一次难得的二手房购房良机。

此次展会按照购房者年龄层次的不同，本次展会还分别为年轻人、中年人和老年人量身定做了购房置业主题日。在不同的主题日，二手房展区将与商品房展区同步联动，分别为年轻人推荐首房，为中年人推荐升级房，为老年人推荐养老房等相关二手房源。而与这些特色房源相配合，展会还特别制作了分类房源手册，供逛展百姓方便快捷地找到目标房源。

为增强展会的互动性，本次二手房展区还特别打造了二手房免费自助交易区，满足市民自助出售、求购、出租、求租房屋的需求。逛展者只要填写出售、求购、出租、求租4种房源登记卡, 需求双方可以直接根据联系方式进行对接，免去了中介费。

另外，二手房展区还将为广大购房者提供房产政策咨询、金融助购、房产评估、装修等一系列便民贴心服务，市民房产学校也将举办相关房产知识讲座，为购房者讲授选购二手房相关知识。

3、市政发展动态

三工程启动武侯大道升级 未来土地供应集中在此

尺度点评

对武侯大道按照二环路标准升级改造武以及侯立交改造成全互通式立交两项工程的启动，必将大大提升武侯大道的城市价值，改善武侯区的城市形象，提高武侯大道的通行能力；　而对工程2即武侯大道下穿铁路隧道的修建，对于一个城市的价值，将是历史性的。成都最早修建的下穿隧道———红星路隧道，成都一号桥至新南门的行车时间由过去的半小时缩减到8分钟，而武侯大道的下穿铁路隧道，也比较彻底改变武侯大道的通行状况，彻底缩短从二环路到武侯立交的时间。

当政府对这三项工程的正式修建与改造的完成，必将带动武候大道土地供应量，继而吸引更多知名工发商的入驻；而据了解目前武侯大道两侧的旧城改造也已经正式启动，在三环路外侧，置信丽都•花园城巴厘岛项目周边的顺江区域，目前已经有300亩的土地完成整理，即将上市，相信随着旧城的改造与三项工程的实施，届时武候大道将会掀起新一轮的土地争夺战，土地价值也必将得到进一步的提升。

未来成都东高西低,东大街延线将是超高层密集区

尺度点评

随着城市建设用地不断减少，随之而来的楼层逐渐增高也是不可避免的。从2月新增的几个预售项目中，超高层出现悄然“井喷“ ，占据了市场份额的48%，可见成都已迎来了电梯公寓时代。

超高层项目有利于大大缓解城市的用地紧张，在一定程度上也体现了一个城市的繁荣、活力与发展，但同时也存在着一定弊端。这些高楼大都是集酒店、办公、购物中心、餐饮和娱乐为一体的综合建筑，在道路、水电、排污等基础设施尚不完善的情况下，会给市政带来巨大的压力，也极有可能造成环境的恶化。由于楼内部管道竖井多，敞开通道多，用火用电多，聚集人员多的“五多”特点，使超高层建筑灭火安全格外值得关注。建筑设计师告诉记者，事实上超高层和一般高层的建筑设计区别非常大，因为在同等占地的情况下，需要在地下停车层、生活配套设施和大厦周边交通组织等诸多问题上花更多精力。

二、08年2月土地市场

(一)2008年3月土地供应市场分析

1.总体供应形势

2008年3月，成都市土地市场实际供应土地39宗（其中不包括延迟拍卖和挂牌宗地），总供应面积为2642.91亩。与2月份相比，3月份土地市场明显放量，整体供应宗数和面积均呈现大幅度上升的态势。而与去年同期相比，今年3月土地市场同样增加非常明显，其中供应宗地同比增加19宗，土地供应面积增加2048.6亩，同比上升344.7%。

2.土地供应面积同比上升344.7%

3.商住用地占68%

4.郊区土地放量明显

3月份供应的39宗地区域分布在主城区和6个郊区（县）范围内。从区域分布的情况可以看出，郊区（县）市场放量明显，其中双流、新津、温江是本月土地供应面积最大的三个区域，双流区域本月供应土地6宗面积近700亩，平均规模超过100亩/宗；新津本月供应土地8宗面积548.6亩，约为本月土地应总面积的20.76%；而温江区域本月虽然仅供地2宗，但面积却达到了390亩，平均规模为195亩/宗。

主城区供应土地则分布在除城中外的其余四个区域，整体比较平均，以城西供应面积最大，约为主城区供应总面积的40.95%。

5.整体平均规模为67.77亩/宗

(二)2008年3月土地交易情况分析

1.总体概况

2008年3月成都市土地市场成交土地32宗，成交面积2293.45亩，总成交金额为213701.17万元，平均交易单价为93.13万元/亩。其中，主城区供应的6宗土地全部成交，成交金额为131703.9365万元，平均交易单价为435.1万元/亩。与去年同期相比，今年3月成交土地宗数和面积均有非常大幅度的增加，分别较去年同比上升113.33%和332.19%。

成都市2008年3月土地情况表

2.成交特征分析

1)土地成交量同比上升332.19%

2)土地规划用途－—商住用地占70%

3)双流成交量最大

与土地供应的区域基本相同，本月成交土地同样集中分布在几个郊区（县）范围内，其中双流、新津和温江三个区域供应土地均全部成交，因此成为本月成交面积最大的三个区域，这三个区域的土地成交量超过总成交量的7成。

4)成交价格——整体平均价格为93.18万元/亩

小结：综合整个3月份土地市场的供销情况分析，本月土地市场仍然属于供销两旺的状态，供应39宗地成交32宗。但从土地交易价格情况可以看出，土地价格与去年下半年相比，已出现大幅回落的现象，某些区域成交土地价格前后相差近1倍。这一现象也从侧面反映出，虽然目前土地市场供销情况尚不错，但实际上仍有许多开发企业处于观望的状态，对市场预期仍然不明朗。

(三)3月成交土地可开发量情况分析

1.总可开发量分析

3月份成都市土地市场成交土地32宗，成交面积2293.45亩。根据规划容积率及其他条件初步测算出可开发建筑面积约297.66万㎡。其中，住宅物业可开发建筑面积约229.03万㎡，商业物业可开发建筑面积约32.09万㎡，另外，工业物业可开发建筑面积约36.54万㎡。

2.不同区域可开发量分析

(四)土地市场基本特征和发展趋势

1.总体供需特征

2008年3月土地市场供应39宗，成交32宗，整体供销比约为1.22：1；供应面积2642.91亩，成交面积2293.45亩，整体供销比约为1.15：1；数据显示出，目前土地市场整体形势依然比较良好。

2.2008年4月土地市场发展趋势预测

从前3月土地市场的整体运行情况分析，4月份土地市场将依旧保持整体供销平稳的走势头。根据目前统计的数据显示，4月份土地市场的整体供应仍然将保持比较大的规模，而郊区（县）的土地供应同样占主体地位，预计4月份整体供应量在2000-2500亩左右。而第一季度土地成交价格与去年相比，已出现明显回落的状态，在目前市场情况回转迹象还不太明朗的情况下，开发企业拿地也显得非常谨慎，因此预计4月份土地价格将持续走低，与前3月基本持平。

注：可开发建筑面积根据宗地规划容积率估算，当容积率为“≧”时，取最大值；当容积率为“≦X”时，取最小值；未明确容积率的宗地则参考其周边区域成交的同类土地规划容积率计算。

三、新盘供应分析

(一)新盘供应分析

1、住宅物业市场

（1）新增供应综述

2008年3月成都新推出楼盘35个，新增供应面积约175.04万㎡。其中，主城区新推住宅项目25个，新增供应面积约140.30万㎡；郊区新推住宅项目10个，新增供应面积约34.74万㎡。3月供应量较2月有很大的上升。

2008年3月新盘同比、环比情况

（2）新盘供应特征分析

A、新盘分布情况

区域分布

本月供应量最大的是城东区域，虽然只有6个新增项目，但规模都比较大，平均规模在10.49万㎡，也是本月平均规模最大的区域，远远超过了其他区域的供应量。

供应量排第二的是城西区域，本月共有10个楼盘约40.91万㎡，平均规模4.091万㎡。本月郊区虽然和城西一样，是供应项目最多的区域，但供应量却落后于城东和城西区域，平均规模只有3.474万㎡，是平均规模最小的区域。本月郊区楼盘以电梯公寓为主，只有1个花园洋房和2个别墅项目。

城北本月有5个新增供应项目，总供应量约19.94万㎡，平均规模3.988万㎡，平均规模较大。

城南有4个新增供应项目，其供应量约16.53万㎡，平均规模4.133万㎡。

B、环线分布

B、物业类型细分

C、建筑类别分析

D、区域价格分析

E、环线价格分析

从环域来看，3月份全市新开楼盘均价最高的区域为1-2环之间，其均价为7075元/㎡；

2-3环新开楼盘最多，其住宅均价为6382元/㎡，与1月份相比上涨了5.51%；

本月主城区3环外区域内楼盘主要集中在城西，均价为5146元/㎡，与1月相比下降8.19%；

本月郊区新增楼盘均价为5508元/㎡，由于别墅项目抬高了郊区的整体均价，所以其价格超过了3环外区域。与前几月相比也有所上升。

（2）2008年3月各周新增项目分析

（3）价格走势分析

与去年同期比较，今年3月份主城区商品房住宅均价为6013元/㎡，而去年3月主城区商品房住宅均价为4852元/㎡，与去年同期相比价格上涨了1161元/㎡，同比上升了约23.93%。

（4）小结

从08年3月新增住宅供应的基本情况来看，本月新推出楼盘35个，新增供应量为175.04万㎡，供应量相比前两个月都有所上升；较去年同期相比，项目数量增长25%，而供应量也增长75.45%。从3月份的价格来看，新增项目的整体均价为5872.69元/㎡，其中主城区价格为6013元/㎡，相比2月份有很大增长。这是自2008年以来在价格持续下降的情况下首次出现反弹的迹象。

四、商品房供销分析

1、3月总体成交情况(3.1—3.31)

（1）总体交易量和交易面积情况

从统计结果显示，成都市主城区共成交商品房7270套，合计面积约60.51万平方米，分别较2月上升134.52%、138.04%。从各个区域的成交量来看，成华区、高新区、金牛区与锦江区四个区域的成交量都突破1000套，其中成华区以14.59万平方米的成交面积遥遥领先于其它区域，而本月高新区打破以往持续低迷状态，成交面积达到了11.95万平方米，仅次于成华区。而从单套房屋的平均面积来看，成华区、高新区和武候区这三个区域的单套房屋平均面积都达到了整个区域的平均面积，而其它三个区域的单套房屋平均面积都不足80平方米。

（2）一季度商品房交易量分析

（3）商品房住宅交易分析

（4）单周销售情况分析

小结：08年成都市主城区共成交商品房7270套，合计面积约60.51万平方米，分别较2月上升134.52%、138.04%，足以表明市场回暖的迹象已很明显。从各个区域的成交量来看，本月高新区打破以往持续低迷状态，成交面积达到了11.95万平方米，仅次于成华区，位居第二。而从单周销售情况来看，除第三周商品房成交量较少外，其它几周的成交量都保持在2000套以上。从总的交易情况来说，成都主城区商品房交易情况还算稳定。

五、2008年3月新增商品房预售面积概况

（1）3月新增预售情况

3月市区范围内共有36个项目分42批次的房源获得预售许可证，新增预售供应面积160.11万㎡,较2月份相比，环比上升163.56%,其中商住（包括部分车库）物业有33个项目分38批次的房源获得预售许可证，新增预售供应面积150.28万㎡,占整个3月新增预售面积总量的93.86%。

（2）新增预售住宅项目（包括部分商业和车库等）方位分布情况分析

（3）新增预售住宅项目（包括部分商业、车库等）环域分布情况分析

（4）新增预售住宅项目（包括部分商业、车库等）物业形态分布情况分析
小结：从3月份的新增预售项目来看，新增预售面积较2月份都有大幅增加，环比上升163。56%。本月1-2环区域仍然延续其上月火爆发展态势，新增预售面积达到了31.9万平方米，占到了其总量的21.23%，主要得益于位于三官堂一号的望江橡树林楼盘在3月份分3批次取得预售许可证，拉升了该区域整体预售面积的增加。而从方位上看，城东仍然成为放量最多的区域，新增预售面积达到了64.73万平方米，占据市场份额的43.07%。

六、二手房市场分析

1、二手住宅区域成交情况

本月二手住宅共成交2666套。

金牛区又一次成为本月二手住宅成交最多的区域，共成交二手住宅820套，占各行政区域二手住宅交易总量的30%；

武候区位居第二，共成交二手住宅501套，占各行政区域二手住宅交易总量的22%；

位居第三的是成华区，占二手住宅成交总量的18%，共成交二手住宅474套；

青羊区与锦江区分别位居第四、第五，成交商品房都达到300多套，分别只占其总量的13%、12%；

高新区仍然延续其低迷状态，仅成交商品房130套，占其总量的5%。

2、二手住宅单周销售情况分析

从3月份的二手住宅单周交易套数趋势图来看，整个曲线呈稳步上升趋势，其中交易高峰出现在第四周，交易量达到859套，可见市场回暖的趋势逐渐明显。

小结：2008年3月成都主城区共成交二手住宅2666套，其中交易比较活跃的区域是金牛区、武候区、成华区，分别占到了各行政区域二手住宅交易总量的30%、22%、18%。从单周销售情况来看，交易高峰出现在月末，达到了859套，占到了总量的32.22%。