两年前还在“低调推进”的成都市政府南迁计划已经明朗化，据了解，新的市府中心及会展中心都已在建设之中，并将很快建成，这意味着已持续两年的成都南部新区投资热仍将持续。先行的房地产投资项目，现在已经开始品尝“果实”。

据了解，早于2004年拿下成都“南地王”的和记黄埔（0013.HK，下称“和黄”），历经两年多的“酝酿”后，这一地块终于动工建设，并于去年推出第一期房源，均价在6500元/平方米左右。时隔不久，第二批房源面市时，均价已涨至8500元/平方米左右。最新推出的第三期房源，据说均价已涨至11000~12000元/平方米，不足一年，价格已近翻番。

显然，这得益于南部新区规划的顺利推进。2004年，和黄拿地时，南部新区的规划都还停留在“纸面上”，当初和黄拿下这个“南地王”，纯粹是因为地块面积巨大而造成总价较高，但算下来的楼面价并不高。

拿地之后，和黄并不急于推进项目的开发，拆迁、高压线入地等工作，一直持续了一年时间，之后又推出了所谓的市民参与策划项目名称的活动，在动工之前又把项目“炒”了一把。就在这段时间里，南部新区的一些基础设施及配套都已陆续建成，一些主要的商业地块也已出让，整个区域的商住氛围已逐步成形。

据世邦魏理仕初步统计，2007年南部新区就成交了近20幅商业用地，较大的商业项目如中航项目、嘉里项目、凯德置地项目、中信项目以及一些本地开发企业也都圈占了各自的商业用地，未来3年预计将有超过200万平方米的商业项目推出。世邦魏理仕甚至在报告中直言：“政府搬迁、地铁和各大地产巨头的身影都告诉我们，南部新区仍将是2008年住宅区域发展的绝对主角。”

向南，向南，向南

仲量联行中国研究部主管何恩凯表示，成都的南部新区就像是上海的浦东新区一样，是一个全新规划的区域，“只是南部新区的成熟时间相对会较长”。到目前为止，南部新区的房价较成都市中心仍然便宜，且买房自住的较少，大部分仍然以投资为主。

“但随着南部新区的商业设施建成，商业的发达将带动这一区域住宅市场的发展；此外，该区域未来可提供较多的就业机会，也将使更多的人愿意到南部新区居住。”何恩凯表示，目前成都市房价较为抗跌的区域主要是南部新区和西部新城。

据了解，成都西部新城是已建设成形的成都高新区，且离传统的市中心距离最近，因此已形成相对成熟的居住环境。而南部新区由于成都市政府将迁入的原因，未来也将成为成都市发展的新兴商业中心，因此具有一定的发展潜力。

从成都市政府明确提出城市向东向南发展战略口号以来，仅仅用了数年时间，南部新区的土地价值就成倍增长，尤其是在最近3年招、拍、挂期间，南部新区土地价值得到充分彰显。

2004年年初，三环以内的神仙树片区土地价格仅155万元/亩左右，到了2005年7月，高新区土地单价达到330万元/亩。南部新区土地价值的上升速度，是成都市任何一个区域都无法相比的。

2007年7月20日，去年刚刚在香港上市的合景泰富（1813.HK），在成都南部新区一口气“吃”下3幅土地。其中南部新区仁和片区28号地块成交价高达1265万元/亩。据说，公司相关负责人在土地拍卖结束后接受采访时表示，公司正是看中了成都以及南部新区的发展潜力才斥巨资拿地，市场开发风险均在集团掌控之中。

DTZ戴德梁行亦表示，2007年的成都房地产市场，“南部新区”是成都楼市出现频率最高的广告词。据统计，南部新区全年共出让31宗土地，拍卖成交11宗，挂牌推出20宗，总宗数和总规模居成都各区域之首。

其中9宗二类住宅用地被外来实力开发商拿下，香港嘉里置业拿下3宗，合景泰富拿下3宗，中海地产拿下2宗，厦门建发1宗。除厦门建发外，其余3家均为香港上市地产企业，资本实力雄厚，加上南部新区现有开发商香港新鸿基地产、和黄、华润置地、深长城、香港新世界等地产巨头，“南部新区将成为2008年成都楼市的绝对主角”。

价格仍有上涨潜力

但是，成都市场近期的表现并不乐观。根据中房指数据研究院的统计，成都楼市成交量已连续5个月下降。与此同时，成都市的新盘都不约而同地出现了打折降价的情况。据何恩凯介绍，降幅最高的楼盘甚至达20%。“这些都是去年才涨上来的”，何恩凯认为，成都目前房价出现如此明显的调整，主要是去年上涨过快所致。

他同时表示，目前降价的都是早期买地的项目，那些在近两年以较高价格拍得地块的项目，都没有出现降价的情况。四川中原地产的统计数据则显示，在3月的最后一周，南部新区的商品房成交面积仍出现大幅增加，达4.13万平方米。其中，中海翠屏湾推出新房源后受到购房者追捧，由于该项目前期蓄势时间长，销售情况比较理想，也带动了区域成交量的上升。

与此同时，成都市其他各区，如成华区、金牛区及青羊区等，虽然也有项目开盘，但受市场观望情绪及所推楼盘区位和品质影响，区域成交量并未出现太大幅度的上涨。

实际上，由于去年南部新区新成交地块的楼面价已涨至7000元/平方米以上，但区域内的住宅成交均价直到去年底也仅在6500元/平方米左右，因此，去年土地价格的飙升对南部新区目前的房价亦形成了比较强的支撑。

早在去年8月前后，在南部新区多幅地块价格持续上涨之后，成都市已有业内人士表示，2008年南部新区的房价将达10000元/平方米。按照目前该区域的房价与地价水平，已经是非常明显的“面粉贵过面包”，但中原地产在其关于南部新区的最新研究报告中仍然表示，目前南部新区在生活配套和交通等方面的发展状况，都为未来该区域的进一步发展提供了保证，“未来这一区域的住宅市场将是一片火热”。

推荐理由：

市政府中心的迁入、新成都CBD的规划，以及诸多实力开发商的持续进入，成都南部新区的房地产市场将随着区域经济环境的逐渐成熟而显现出更为长久且持续的投资价值。

机构视点：

成都南部新区房地产发展已然形成格局，发展日趋成熟，特别是三环内的房地产市场成熟度较高，城南房地产开发重心已逐渐转到三环外，最近的发展重心移师人南沿线。（四川中原地产）

房价走势：

2005~2007年该板块累计涨幅超过100%。